Unterschiedliche Systeme der Besteuerung

Der Bundesgesetzgeber schreibt den Kantonen vor, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben (StHG 2 I d und StHG 12). Die Grundstückgewinnsteuer ist zwingend von den Kantonen zu erheben, wenn eine Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens vorliegt (StHG 12 I). Handelt es sich aber um Grundstücke des Geschäftsvermögens, räumt StHG 12 IV den Kantonen die Auswahl zwischen zwei Besteuerungssystemen ein: Gemäss StHG 12 I und IV ist sowohl das dualistische (sog. St. Galler System) als auch das monistische (sog. Zürcher System) Steuersystem zulässig. Die Kantone entscheiden frei über das anzuwendende System. Wie bereits erwähnt ist die Unterscheidung zwischen den beiden System nur für die Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens relevant.

Dualistisches System (StHG 12 I)

Beim dualistischen System werden mit der Grundstückgewinnsteuer nur Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens erfasst, während Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegen. Dieses System gilt in den Kantonen AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, VD, VS, und ZG.

Monistisches System (StHG 12 IV)

Beim monistischen System unterliegen sowohl die Gewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen als auch die sog. Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsgrundstücke der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstücks (sowie Anteilen daran) ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt (StHG 12 I). Im monistischen System sind somit Grundstückgewinne im Geschäftsbereich nur insoweit der allgemeinen Einkommens-und Gewinnsteuer unterworfen, als diese wiedereingebrachte Abschreibungen darstellen. Das monistische System gilt in den Kantonen BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH.

Steuerhoheit

Die Grundstückgewinnsteuer wird in allen Kantonen und teilweise von den Gemeinden erhoben. Der Bund erhebt keine Grundstückgewinnsteuer, d.h. Veräusserung von Grundstücken im Privatvermögen sind auf Stufe Bund steuerfrei (DBG 16 III). Veräusserungen von Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen auf Stufe Bund im Umfang des Kapitalgewinns, d.h. im Umfang der positiven Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.

Steuerpflicht

Die Steuer wird durch jede Veräusserung eines Grundstücks ausgelöst, d.h. primär die zivilrechtliche Eigentumsübertragung an einem Schweizer Grundstück (zivilrechtliche Handänderung).

Steuersubjekt

Steuersubjekt ist der Veräusserer (in der Regel der zivilrechtliche Eigentümer) eines Grundstücks. Dies gilt auch, wenn der Erwerber vertraglich verpflichtet wird, die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise zu übernehmen.

Steuerobjekt

Steuerobjekt ist der (Kapital-)Gewinn, der aus der Veräusserung eines Grundstücks realisiert wird (StHG 12 I). Er wird definiert als Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Veräusserungserlös (Wertzuwachsgewinn).

Aufschubtatbestände

Die Besteuerung des Grundstücksgewinns wird bei unterschiedlichen Rechtsgeschäften aufgeschoben. In den Genuss eines Steueraufschubs kommen bspw.:

• Der Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung (StHG 12 III a)
• Der Eigentumswechsel unter Ehegatten in Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (ZGB 165) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind (StHG 12 III b)
• Umstrukturierungen (StHG 8 III und IV bzw. 24 III und III^quater), da diese als steueraufschiebende Veräusserungen zu behandeln sind (StHG 12 IV a)
• Die Überführung eines Grundstückes vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen, da dieser Vorgang nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden darf (StHG 12 IV b)

Bemessungsgrundlage

Als steuerbarer Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt, d.h. es wird der reine Wertzuwachs erfasst. Die Anlagekosten basieren auf dem Erwerbspreis (letzter steuerlich massgebender Erwerb) oder einem an dessen Stelle tretenden Ersatzwert und den anrechenbaren Aufwendungen. Als anrechenbare Aufwendungen gelten jene Ausgaben, welche eine Wertsteigerung des Grundstücks bewirken. Sind die Ausgaben nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend, so sind diese als laufende Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer abzugsfähig. Zudem sind die Kosten der Veräusserung und des Erwerbs abzugsfähig (Mäklerprovision, Handänderungssteuer etc.). Als Veräusserungserlös gilt der vereinbarte Kaufpreis unter Einschluss aller weiteren Leistungen. Massgeblich ist die tatsächlich erbrachte Gegenleistung, auch wenn diese ggf. vom beurkundeten Wert abweicht. Auch die Übernahme der Grundstückgewinnsteuer stellt eine mit der Veräusserung des Grundstücks in Zusammenhang stehende Leistung dar und gehört zum Erlös.

Schema zur Gewinnermittlung

Verkaufspreis
– Kaufpreis (Erwerbspreis oder Ersatzwert)
– wertvermehrende Aufwendungen
– Gewinnungskosten (Handänderungskosten etc.)
= Steuerbarer Grundstücksgewinn

Steuermass

Der Steuersatz ist i.d.R. progressiv ausgestaltet. StHG 12 V schreibt vor, dass kurzfristig realisierte Grundstücksgewinne aber stärker belastet werden müssen (Abweichung vom Grundsatz der Tarifautonomie). Daher wird üblicherweise der Steuersatz bei längerer Besitzdauer ermässigt und/oder bei sehr kurzer Besitzdauer erfolgt ein Zuschlag.

7.3. Handänderungssteuer